Как узаконить постройку, возведённую без разрешения на строительство

Статья 222 Гражданского кодекса (ГК РФ) чем дальше, тем больше вызывает у людей страх. В соответствии с ней здание, в котором находятся принадлежащие вам квартира, магазин или офис, а также дом или любая постройка на вашем участке, внезапно могут объявить самостроем и снести за ваш счёт и без компенсации. А если власти проявят особое рвение (используют часть 4 упомянутой статьи), то обойдутся при сносе даже без решения суда. Подобная участь сегодня выпадает даже тем, у кого собственность оформлена, казалось бы, по всем правилам. А что говорить про владельцев недвижимости, имеющих пробелы в документации? Как им легализовать принадлежащие им строения, чтобы предельно нивелировать риск остаться без всего?

Когда спасти постройку почти невозможно
Всё, конечно, зависит от конкретных обстоятельств. И самые тяжёлые связаны с применением как раз недавно введённой в статью 222 ГК РФ части 4. Именно с её помощью столичная мэрия провела зачистку в городе, в несколько заходов уничтожив массу торговых павильонов.

Суть этой самой части 4 статьи 222 предельно проста. Она разрешает властям в ряде случаев во внесудебном порядке ликвидировать строение, которое сами они сочтут самостроем. К примеру, если объект располагается на территории, занятой инженерными сетями. Разумеется, в Москве таких территорий полно. А потому практически любое помещение может попасть под ковш бульдозера.

Можно ли что-то противопоставить подобным действиям? Увы, но выход, скорее всего один. Есть старый анекдот про раввина, оказавшегося в океане на тонущем лайнере. Когда его как мудрого человека спросили, что же делать, он посоветовал, если на судне всё ещё работает интернет, по-быстрому продать корабль. Шутки – шутками, но примерно так поступил владелец торгового комплекса «Пирамида», умудрившийся найти для него покупателя буквально за две недели до пресловутой «ночи длинных ковшей». Печально, но самые свежие реалии таковы, что к судебным и остальным инстанциям апеллировать тут просто бесполезно. Все, кто пытался, не добились ничего.

Когда постройку спасти скорее нельзя, чем можно
Совсем другое дело, когда официальные лица к столь крутым (фактически пиратским) методам не прибегают и строению угрожает снос нормальным судебным путём. В этом случае имеется возможность за объект побороться. Но многое будет определяться тем, что это за объект и при каких условиях он вообще появился.

Так, многоквартирные дома или коттеджные посёлки часто появляются на землях, которые, согласно статье 7 Земельного кодекса (ЗК РФ), предназначены совсем для другого. Например, для промышленного производства или же сельского хозяйства. То есть речь не только об отсутствии прав у конкретного застройщика на участки, но и о том, что они не могут быть в принципе заняты под жилищное строительство.

Ситуация, прямо признаем, сложная, и из неё мало шансов выйти победителем. Единственный из них заключается в обращении в администрацию муниципального образования с просьбой об изменении статуса земель. Теоретически власти могут принять подобное решение. Но нужно помнить нюансы, прописанные в федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». По его статье 7, площади сельскохозяйственного назначения превратить во что-то иное практически нереально. Разве что можно сослаться на какое-то из приведённых в статье исключительных обстоятельств: скажем, на то, что эти земли уже не используются по исконному замыслу. А вот изменение профиля промышленных территорий, как следует из статьи 9 закона, куда вероятнее. Впрочем, намного больше в таких делах значит добрая воля чиновников. И вряд ли они её проявят. А принудить их к этому нельзя.

Когда постройку спасти скорее можно, чем нельзя
Но предположим, что с землёй никаких юридических каверз не возникло. Тогда задача упрощается в разы. Сооружение, даже возведённое без соответствующего разрешения, легализовать всё же легче, нежели участок, на котором оно находится. Большим подспорьем в этом служит известное постановление Пленума Верховного суда № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Пункт 26 постановления видит в отсутствии разрешения на возведение объекта недостаточную причину для его сноса. И если иные признаки самовольности не обнаружатся, суд может признать право собственности на строение.

Правда, здесь необходимо соблюсти ряд условий. Прежде всего, показать, что хозяин дома старался получить добро на строительство и не получил его в силу объективных причин. Именно такие нашлись в действиях истца в очень интересном деле, рассматривавшемся несколько лет назад в Омском городском суде. Владелец земли не мог оформить её в собственность, поскольку она имела крайне длинную (тянувшуюся ещё с революционных времён) и запутанную юридическую историю. А когда всё-таки оформил, под угрозой оказался появившийся на участке незадолго до этого счастливого момента жилой дом. В судебном вердикте указано, что за разрешением на его возведение истец обращался не раз, но встречал отказ в связи с той самой неразберихой вокруг земли.

Все эти обращения и позволили судьям не считать теперь его дом самостроем. Также они подчеркнули, что объект не нарушает ничьи права и не угрожает жизни и здоровью других людей. Такие требования содержат всё тот же пункт 26 постановления Верховного и Высшего арбитражного судов и часть 3 многократно упоминавшейся статьи 222 ГК РФ. Поэтому не забудьте в аналогичных разбирательствах представить суду результаты экспертиз, доказывающих безвредность вашего строения. Тогда шансы на благоприятный исход заметно повысятся.

Когда узаконить постройку довольно просто
А лучше всего, если легализации требует постройка на вашем дачном участке. И не каком-нибудь, а предоставленном вам до октября 2001 года, то есть до начала действия ЗК РФ. Землёй вы пользуетесь вполне правомерно, а теперь надо лишь найти тому подтверждение. Закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известный как закон о «дачной амнистии», даёт возможность оформить ваши сотки в упрощённом порядке. Требуется лишь документ, так или иначе свидетельствующий о правах на них (старое свидетельство о собственности, акт о предоставлении земельного участка и т.п.) и кадастровый план участка. Скорее всего, процедуру удастся осуществить в административном порядке и в суд обращаться не придётся.

На находящиеся в ваших владениях строения «дачная амнистия» тоже распространяется. Правда, в отношении последних «упрощённый порядок» не так уж и прост. И с нынешнего года даже усложнился после вступления в силу закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Его статья 24 для легализации любого строения теперь требует техплан. За ним придётся обращаться в БТИ или к кадастровым инженерам и, следовательно, нести дополнительные расходы. В целом же преимущество «дачной амнистии» при оформлении прав на дом заключается в том, что вплоть до марта следующего года Росреестр не спросит разрешения на его строительство.

А для вспомогательных построек (сараев, бань, беседок, гаражей) частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса такое разрешение не предусмотрено вовсе. С ними можно спокойно решать вопрос и после формального завершения «дачной амнистии». Главное – чтобы постройки соответствовали СНИПам. Например, расстояние между сооружениями не может быть меньше шести метров, жилой дом должен располагаться не ближе чем в трёх метрах от границы соседнего участка, а, к примеру, баня или гараж – в одном метре и т.д. Если хоть какой-то норматив не выполнен, постройку придётся переносить. Иные сложности не ожидаются.