Каковы юридические и технические нюансы лофта?

Любимый многими лофт отличается от квартиры не только свободолюбивым дизайном, но и нюансами содержания и эксплуатации

Настоящий лофт, то есть жилье в перестроенном бывшем промышленном здании, отличается от неолофта не только наличием «истории», но и особым юридическим статусом. Формально он относится к «апартаментам», то есть к нежилому фонду, как бы парадоксально это ни звучало.

Попробуем разобраться, каковы плюсы и минусы апартаментов в Москве. С какими сложностями и дополнительными расходами придется столкнуться владельцам лофта. И действительно ли стоит этих сложностей опасаться.

Апартаменты: плюсы и минусы
1. Отсутствие возможности прописаться

Юридически все лофты в нашей стране — нежилые помещения. Речь идет не о «неолофтах» — квартирах в новостройках, аккуратно облицованных изнутри клинкером, — а о формате нового жилья: настоящих (и не совсем) лофтах, расположенных в бывших промышленных зданиях или других сооружениях, сменивших свою первоначальную функцию. Например, о лофтах в зданиях бывших заводов или даже НИИ, которые теперь тоже нередко пустуют и активно осваиваются девелоперами. Юридически даже те апартаменты, которые перестроены под комфортное жилье, формально жильем не являются. А значит, в них невозможно прописаться.

Впрочем, как уверяют девелоперы, проблема отсутствия регистрации в апартаментах имеет надуманный характер. Основные причины, которые принято называть в пользу регистрации: возможность выбрать школу и получить медицинское обслуживание по месту жительства. Но покупатели лофтов — довольно своеобразная прослойка: как правило, это молодежь и бессемейные люди, которых мало заботят сады и школы. Кроме того, московские лофты, в основном, покупают люди с доходами выше среднего и, как показывает практика, его часто выбирают как «запасной аэродром», имея квартиру с пропиской или прописку в загородном доме.

2. Более высокие коммунальные платежи

То, что продается в Москве в качестве «лофта», вполне респектабельно и уже полностью подготовлено застройщиками для комфортной жизни. Это здания с современными инженерными системами, обслуживанием которых занимается не ДЭЗ (часто относящийся к этому процессу формально, что называется, в аварийном режиме, не работая на упреждение), а управляющая компания застройщика, которая переживает за качество услуг и имидж своей компании. Поэтому эксплуатационные расходы в лофт-апартаментах сопоставимы с расходами в жилье бизнес-класса и элитного и минимум на 15-20% выше, чем в обычных квартирах.Стоимость услуг управляющей компании определяется целым рядом факторов, среди которых, в частности, класс комплекса апартаментов, общая площадь строений, состав инженерных систем, количество и качество дополнительных услуг.

3. Более высокий налог на недвижимость

Еще один момент, который обязательно стоит учитывать и рассчитывать, покупая апартаменты: нежилые помещения облагаются чуть более высокими налогами, чем квартиры, но разница не радикальна. С января 2015 налог на жилье нового формата исчисляется по ставке 2% от кадастровой стоимости, если объекты вошли в перечень объектов недвижимости, по которым уже определена кадастровая стоимость.

Услуги по эксплуатации центральных инженерных систем (лифты, вентиляция, отопление, электрические сети и т.п.) и помещений общего пользования (входная группа, лифтовые холлы, коридоры, прилегающая территория и т.п.) должны оплачиваться всеми собственниками апартаментов. Отказаться можно лишь от дополнительных услуг, которые не касаются обслуживания общих инженерных систем зданий и мест общего пользования.

При этом считается, что разница в стоимости содержания апартаментов по сравнению с жилым фондом компенсируется стоимостью приобретения. Покупка лофт-апартаментов сегодня на 15-20% дешевле, чем покупка жилья в сопоставимом районе. Таким образом полученную при покупке экономию можно окупать за счет повышенного размера содержания апартаментов в течение многих лет.

4. Особенности оформления перепланировки

Что касается запретов по использованию, то в случае с апартаментами действуют общие правила для жилых и нежилых помещений. А именно, не разрушать несущие конструкции, не проводить несогласованные перепланировки и тому подобное, то есть не совершать действий, которые могут принести ущерб третьим лицам, нарушить права и интересы третьих лиц.

В плане качества жилья с апартаментами никаких особых трудностей не возникает. У нас, к сожалению, совершенно отсутствует (да и не особенно возможна юридически), практика самостоятельного переоборудования бывшего промышленного помещения в жилое, что очень популярно в Европе, где многие лофты перестроены их владельцами практически вручную.

По мнению девелоперов, сам термин «нежилое помещение» покупателя смущать не должен — опять же, юридически собственник может находиться в своем помещении без ограничений (статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом). Таким образом владельцу никто не сможет запретить использовать свою собственность по своему усмотрению, не нарушая права и законные интересы других лиц. Вот и получается, что при покупке апартаментов плюсы и минусов уравновешивают друг друга.